四季度以来，随着销售增长速度下降和债务高峰到来，房企融资步伐大大减缓，但融资成本却自创近三年来新纪录。在此背景下，很多财务务实的龙头房企凭借较低融资成本逆势扩展，趁很多中小房企不得不上升拿地速度减少负债之际攻城略地，市场分化更进一步激化。减缓融资步伐“2018年四季度，房企最重要的工作就是融资。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者回应。
同策研究院的研究数据表明，10月，40家典型上市房企融资总额为392.65亿元，为2018年以来首次单月暴跌400亿元大关，堪称刷新了2017年1月以来单月融资额的新高；11月，40家典型上市房企融资总额升到505.92亿元，环比快速增长28.85%；12月，各大房企更进一步减缓了融资的步伐。一旦“触底”之后很快“声浪”，在楼市寒冬中，融资市场的微小变化都牵动着房企的神经。“经过前几年的较慢扩展，很多房企现在都是低负债运营，而现在融资环境仍然缴得十分凸，又跟上房企销售增长速度持续下降，回款周期大大缩短，所以融资出了眼下各大房企最重要的事情。
”某中小房企财务负责人告诉他中国证券报记者。克而瑞地产研究中心公布的数据表明，11月百强房企销售金额约8953亿元，同比快速增长24.5%，但同比增长速度较10月上升7.5个百分点。虽然11月百强房企销售金额环比快速增长9%，完结了10月环比增长速度下降局面，但民生证券认为，这主要源自年末房企项目大量入市，大力推盘，预计12月推盘速度将与11月持平，百强房企销售金额环比增长速度依然不容乐观。不过，越是销售上升融资艰难，很多房企扩展的动力就越脚，对融资的市场需求越大。
“目前房地产行业的竞争模式依然是规模竞争，在行业集中度很快提高的背景下，规模靠前意味著融资能力更加强劲，项目储备就越多。因此，尽管目前调控持续加码，但第二梯队的中型房企仍然在加快拿地的过程中，融资市场需求仍然相当大。”张大伟回应。同时，债务高峰的来临也让房企对于资金的渴望更为反感。
恒大研究院公布的研究报告表明，2018年下半年至2021年是房企债务集中于兑付期，各年度规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者回应：“部分企业负债率过低，有可能在遭遇市场不确认之时面对失控风险。”融资成本上升一方面是融资环境持续放宽，另一方面毕竟融资市场需求大大减少，这样的结果造成房企的融资成本大幅度上升。
克而瑞的统计数据表明，11月房企发债融资的平均值成本为8.54%，为2015年以来单月最低水平。前11个月房企平均值融资成本约6.32%，多达2017年平均值。以恒大为事例，其发售的18亿美元债券中，5.9亿规模的5年期债券利率高达13.75%。融资成本上升与房企不得不改向海外融资有相当大关系。
数据表明，11月，房企境外发债的融资总额约285.1亿元，环比大幅度快速增长419.3%，占到总体发债融资总额的比重约52.2%。相对于境内发债，11月房企平均值境外发债的融资成本高约11.47%，较前10月的6.45%大幅度快速增长了5.02个百分点。
“现在海外融资的比重大幅度提高，但海外融资的成本显著下跌，客观上减少了房企融资的总成本，再行变换汇率的波动，很多房企的融资压力是十分大的。但即便如此，由于融资市场需求相当大，也要顶着低成本减缓融资。”张大伟回应，2018年是房企近四年来资金压力仅次于的一年，从趋势上看，这种状况在2019年仍将沿袭。
值得注意的是，在融资成本上升的背景下，很多财务务实的龙头房企融资优势更进一步突显。以万科为事例，2017年公司清净负债率为8.8%，货币资金约1741.2亿元。在今年3月的业绩解释会上，万科首席财务官孙嘉回应，不受市场环境影响，近期融资成本有所减少，但仍保持在行业内较低水平。相对而言，国企在融资方面更为每每。
某北京房地产国企负责人告诉他中国证券报记者：“今年以来，无论是国资委还是有限公司股东都仍然拒绝减少负债率，所以融资不是很严峻，负债率在78%左右，融资成本在5.3%上下。融资渠道也较多，既有美元债、公司债、可持续债，还有成本较低的保险融资。”市场格局分化融资能力和融资成本的分化，使大小房企在面对眼下的市场状况时心态迥异，“马太效应”促成市场格局更进一步分化。开源节流，增加拿地，沦为各家房企减少负债率的常规手段。
中原地产数据表明，9-11月，25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元，倒数3个月高于1000亿元，为近4年来首次经常出现。2018年之前，龙头房企拿地金额每月都在1200亿-2000亿元。
“截至目前，销售额前30强劲的房企中，按权益计拿地金额比2017年全年增加的就有20家，其中上升30%以内、30%-50%、50%以上的分别有6家、6家、8家，大多数已回头在降杠杆路上。”新城控股高级副总裁欧阳捷对中国证券报记者回应。一些财务务实的龙头房企却借此看见了逆势扩展的机会。
今年以来，万科一方面大大特别强调6300亿元销售回款的目标，另一方面以低成本减缓融资。仅有第三季度，万科合计拿地金额就超过458.7亿元，相等于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和。某种程度充满著野心的还有保利。
数据表明，截至上半年，保利追加有息负债796.13亿元，综合资金成本为4.86%。凭借这一优势，2018年前三季度，保利总计新的扩展项目108个，提供总成本1636亿元，拿地金额占到销售金额53.9%。凭此，2017年掉下来到行业第五名的保利，今年很有期望重返前三。互为较而言，很多资金紧张的中小房企则沦为被大型房企收成的“韭菜”，不得不大大解散市场。
比如，10月9日，仍然在展开战略膨胀的华夏幸福公告，将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权及霸州公司65%股权，以32.34亿元的价款出售给万科。
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